Для безоплатної передачі будь-якого майна родичу чи знайомому часто використовується договір дарування. Він представлений офіційним документом, на підставі якого переходить право на володіння певним об’єктом іншій людині. Якщо дарують житло (будинок або квартиру) воно неодмінно має реєструватися на нового власника в Росреестре. Договір дарування квартири складається тільки безпосереднім власником майна. В ньому неодмінно повинні бути деякі істотні умови, без яких він може визнаватися недійсним.
Поняття терміну
Дарування представлено процедурою, на підставі якої певні цінності переходять від власника іншій людині. Процес виконується на безоплатній основі, але обдаровуваний повинен сплачувати податок з одержаного доходу, якщо він не виступає родичем власника об’єкта.
Документ вважається значущим і складним, тому при складанні договору дарування квартири родичу або сторонній людині важливо користуватися правильною формою. Не вимагається при таких умовах завіряти договір у нотаріуса, але при цьому враховуються і інші вимоги.
Плюси угоди
Використання бланка договору дарування квартири для передачі її рідній людині або другу володіє як перевагами, так і недоліками. До плюсів використання даного документу належить:
- Легкість та швидкість оформлення угоди.
- Не потрібно вдаватися до допомоги нотаріуса для посвідчення договору, що додатково знижує витрати на процедуру.
- За реєстрацію переходу об’єкта не потрібно сплачувати значну мито. Податок тепер становить 13% для всіх видів приватної нерухомості.
- Якщо учасниками угоди є близькі родичі, то обдаровуваному не потрібно сплачувати податок.
- Для реєстрації в Росреестре не потрібно готувати багато документів, сама процедура оформлення займає більше 14 днів.
- Угода укладена не з моменту реєстрації квартири на нового власника, а з того дня, коли підписується угода або відбувається фактична передача майна.
- Завдяки дарчим можна уникнути різних обмежень, які виникають при здійсненні інших операцій з нерухомістю.
Найбільш часто така угода реалізується між рідними людьми.
Мінуси складання дарчим
Але використання бланка договору дарування квартири між близькими родичами володіє і деякими негативними моментами. До них відноситься:
- Якщо одержувач подарунка не є родичем дарувальника, то йому доведеться сплачувати 13% від ринкової вартості отриманого об’єкта, що несе за собою досить значні витрати коштів.
- Так як передається житло на безоплатній основі, інші родичі дарувальника навіть при наявності найменшої помилки в документі можуть з допомогою суду оскаржити угоду, після чого одержувач подарунка позбавляється свого права на нерухомість.
- Дарувальник не може при передачі об’єкта прописувати в документі будь-які умови, тому якщо у нього є тільки це житло для проживання, то він може позбутися місця проживання, так як обдаровуваний може продати об’єкт або зробити з ним інші операції.
- Хоча заповнити документ досить просто, бажано користуватися послугами юриста або нотаріуса, так як незначні помилки можуть стати причиною визнання угоди недійсною. Особливо це актуально, якщо дарувальником виступає людина похилого віку.
Тому перед використанням зразка договору дарування частки квартири бажано врахувати всі негативні моменти застосування цього документа.
Правила формування документації
Дарчий вважається простим у формуванні документом, але при цьому враховуються деякі правила. До них відноситься:
- Використовується виключно письмова форма.
- Підписується дарча, як дарує, так і обдаровуваним.
- Не обов’язково звертатися до нотаріуса за посвідченням, але якщо житло належить подружжю, то необхідно в нотаріальній конторі оформити дозвіл на дарування від співвласника.
- Операція неодмінно реєструється в Росреестре, після чого в ЕГРН вносяться відповідні відомості.
- Новий власник житла отримує виписку з ЕГРН, що підтверджує його право власності на об’єкт.
При складанні документа важливо грамотно вписувати відомості про учасників угоди та умов передачі об’єкта. Якщо будуть матися різні порушення і помилки, то вони можуть стати підставою для оскарження документації, тому рекомендується звертатися до досвідчених юристів для отримання консультації.
Істотні умови дарчим
При складанні договору дарування квартири між родичами або знайомими важливо приділяти багато уваги його змісту. Основною особливістю дарчим виступає те, що одержувач майна не сплачує за нього якісь кошти того, хто віддає йому житло. Але при цьому у нього виникає обов’язок розрахувати та сплатити податок з отриманого доходу (актуально для осіб, які отримують житло в дар і не є близькими родичами дарувальника).
Допускається в договорі дарування квартири вказувати різні вимоги, які не повинні суперечити закону. Якщо обдаровуваний буде псувати або руйнувати нерухомість, то дарувальник може через суд визнати документ недійсним, тому йому повертається квартира.
Правила формування угоди прописуються в ст. 161 ЦК. До основних умов належить:
- Прописується безпосередній подарунок, представлений квартирою, причому вимагається інформація, що дозволяє легко ідентифікувати цей об’єкт, тому наводиться точна адреса, квадратура, рік споруди та інші дані.
- Включаються дані про виробника і одариваемом, представлені не тільки ПІБ, але і датами народження, а також відомостями з паспортів.
- Вказується, що житло відсутні які-небудь обмеження, представлені арештом, заставою, спільним володінням цим житлом з іншими особами або іншими обтяженнями, за рахунок яких новий власник не зможе вільно користуватися та розпоряджатися майном, так як можуть виникнути претензії з боку третіх осіб;
- Якщо документ складається довіреною особою, то прописуються в дарчій реквізити правильно складеної і засвідченої нотаріусом довіреності.
- Зазначаються місце і дата складання документа.
- В кінці обов’язково ставляться підписи обох учасників угоди.
Правильно сформована дарчий дозволяє без проблем здійснити реєстрацію права на квартиру обдаровуваному. Не допускається наявність у документі відомостей про те, що одержувач подарунка повинен перерахувати дарувальнику якісь кошти за квартиру. Зразок договору дарування квартири близькому родичу можна подивитися нижче.
Які потрібні документи?
Для складання дарчим не потрібно користуватися якими-небудь додатковими документами, якщо громадяни не планують звертатися до нотаріуса. Допускається стандартна письмова форма, тому достатньо лише внести правильні відомості у документацію.
Але при реєстрації договору дарування квартири в Росреестре потрібно докласти до цієї угоди додаткові документи. До них відносяться:
- Правовстановлюючі папери на квартиру, представлені договором купівлі-продажу, свідоцтвом про спадщину або іншими аналогічними документами.
- Виписка з ЕГРН, в якій містяться дані про те, що дарувальник дійсно є повноправним власником об’єкта.
- Технічні папери на нерухомість, представлені техпаспортом і планом, а також експлікацією.
- Паспорта дарувальника і обдаровуваного.
- Якщо займаються процесом представники, то в них повинні бути паспорту та довіреності, засвідчена нотаріально.
- Копія будинкової книги, яка містить відомості про те, хто прописаний в квартирі (будинку).
- Довідка з ЖЕУ, підтверджує, що відсутні борги по капремонту або комунальним послугам.
- Якщо дарувальником виступає громадянин, що перебуває в офіційному шлюбі, то його дружиною складається письмова згода на дарування квартири.
- Якщо між подружжям складений шлюбний контракт, що містить відомості про те, що житло належить тільки дарувальнику, то потрібно копія цього договору.
- Якщо одержуваних майно декілька, то їх частки повинні бути чітко прописані в договорі.
Багато уваги приділяється грамотному формування дарчої, так як наявність у ній помилок може стати підставою для відмови в реєстрації переходу права на квартиру. Тому бажано заздалегідь добре вивчити зразок договору дарування квартири між родичами або сторонніми особами.
Правила реєстрації
Як тільки будуть зібрані всі необхідні документи, слід зареєструвати право на володіння нерухомістю. Для цього з потрібною документацією доведеться звертатися у відділення Росреестра за місцем розташування квартири.
За процедуру перевірки даних і реєстрації обдаровуваним сплачується державне мито, розмір якої дорівнює 2 тис. руб. Реєстрація реалізується протягом 14 днів, після чого новий власник нерухомості отримує виписку з ЕГРН. Вона містить інформацію про власника, обмеження та інші відомості про житло.
Правила розрахунку та сплати податку
При складанні та реєстрації договору дарування квартири відбувається перехід права власності на житло обдаровуваному. У нього виникає дохід, з якого потрібно сплачувати ПДФО.
Доходи, представлені подарунком від близьких родичів, не підлягають оподаткуванню. Тому при складанні договору дарування квартири між родичами не доведеться розраховувати і перераховувати ПДФО. Для цього потрібно передати в ФНС безпосередню дарчу і всі документи, що підтверджують наявність родинних зв’язків між двома учасниками угоди.
Близькими родичами вважаються члени однієї сім’ї, тому до них належать батьки, діти, дружини, сестри і брати.
Якщо ж обдаровуваним виступає стороння людина, то у нього виникає необхідність сплати податку. Для цього стягується 13% від вартості нерухомості. В якості податкової бази виступає ринкова вартість об’єкта, для визначення якої слід користуватися послугами незалежного оцінювача.
Податок потрібно сплатити до 15 липня наступного року. Додатково складається і здається у відділення ФНС податкова декларація за формою 3-НДФЛ до 30 квітня наступного року. Податок сплачується виключно одержувачем подарунка. Нерідко складається договір дарування частки квартири або всієї нерухомості, за яким переходить об’єкт неповнолітній особі. У цьому випадку обов’язок по сплаті збору виникає у його батьків або офіційних представників.
Чи складається передавальний акт
Крім договору дарування квартири між близькими родичами рекомендується скласти передавальний акт, хоча він не вважається обов’язковим документом. Це обумовлено тим, що угода передбачає безоплатну передачу житла, тому в ній вже містяться відомості про передачу об’єкта.
При наявності взаємної домовленості до договору дарування квартири родичу може прикладатися акт передачі житла. У ЦК відсутні вимоги до цього документа, тому він може складатися за стандартною формою. Його не потрібно передавати в Росреестр для реєстрації права на квартиру.
Може анулюватися документ?
Після реєстрації права на об’єкт обдаровуваним дарувальник не може передумати. Тому перед складанням договору дарування квартири між близькими родичами або сторонніми особами слід ретельно подумати про необхідність передачі об’єкта.
У ст. 577 ЦК містяться підстави, на підставі яких може скасовуватися така угода. Це можливо, якщо одержувач подарунка завдає шкоди майну або вчиняє протиправні дії по відношенню до дарувальника або іншим членам його сім’ї. Додатково може визнаватися документація недійсною за рішенням суду. У цьому випадку можуть виявлятися у бланку договору дарування квартири родичу різні помилки або порушення. Тому бажано складати угоду за участю досвідчених юристів або завіряти його нотаріально.
На практиці часто анулюють договір з причини того, що знайшлися співвласники подарованого майна, про існування яких дарувальник нічого не знав, тому не оформив їх згоду на операцію. У таких випадках ці співвласники повинні надати документи, які підтверджують те, що вони мають право на володіння майном, яке було подаровано без їх відома.
Вартість оформлення
При використанні дарчим передається майно обдаровуваному родичу абсолютно безкоштовно, але все одно йому доводиться нести певні витрати. Загальна сума складається з таких витрат:
- Якщо завіряється документація у нотаріуса, то потрібно оплачувати його послуги, які залежать від вартості квартири, що передається безоплатно родичу або сторонній людині.
- Щоб визначити ринкову вартість об’єкта, потрібно звертатися до незалежного оцінювача, причому він стягує за свої послуги від 5 до 15 тис. крб.
- За державну реєстрацію нерухомості доведеться сплачувати держмито, рівну 2 тис. руб.
Якщо при складанні договору дарування частки квартири близькому родичу або сторонній людині потрібні послуги нотаріуса, то доведеться їх оплачувати. Сума гонорару залежить від вартості житла і ступеня спорідненості між двома учасниками угоди.
Вартість нотаріального засвідчення
Платіж залежить від декількох факторів, до яких відноситься наявність родинних зв’язків між учасниками угоди і вартість нерухомості. Якщо квартира передається близьким родичам, то стягується наступна плата:
- Якщо квартира або частка в ній коштують менше 10 млн. руб. стягується 3 тис. руб. і 0,2% від визначеної незалежним оцінювачем ринкової ціни об’єкта.
- Якщо коштує житло більше 10 млн. руб., то сплачується 23 тис. руб. і 0,1% від ціни об’єкта.
Якщо відсутні докази наявності родинних зв’язків між двома учасниками угоди, то тарифи нотаріуса значно збільшуються. Тому стягуються такі види мита:
- Якщо квартира коштує менше 1 млн. руб., то сплачується одержувачем подарунка 3 тис. руб. і 0,4% від ринкової ціни отриманого майна.
- Якщо ціна об’єкта варіюється в межах від 1 до 10 млн. руб., то при залученні нотаріуса доведеться перерахувати йому 7 тис. руб. і 0,2% від вартості нерухомості.
- Якщо вартість перевищує 10 млн. руб., то доведеться заплатити фахівцеві 25 тис. руб. і 0,1% від певного експертом показника, але кінцевий платіж не може перевищувати 500 тис. руб.
Тому дізнатися точний розмір мита можна тільки при наявності всіх необхідних показників для розрахунку. Кожен учасник угоди може самостійно здійснити розрахунок, після чого обдаровуваний приймає рішення щодо можливості перерахування потрібної суми нотаріуса.
Нюанси дарування частки
Часто потрібно складати договір дарування частки квартири між близькими родичами, так як тільки частину нерухомості належить на правах власності дарувальника. При складанні такої угоди враховуються деякі нюанси:
- Потрібно попередньо отримати згоду на дарування від усіх інших власників, причому воно неодмінно завіряється нотаріально.
- Якщо серед співвласників є неповнолітній, то потрібно правильно оформлене та засвідчене згоду батьків або опікунів.
- Якщо обдаровуваний виступає співвласником житла, то достатньо лише скласти згоду в письмовому вигляді виключно від самого дарувальника.
Перед складанням документа рекомендується вивчити зразок договору дарування квартири родичу, щоб включити в угоду усі обов’язкові та додаткові умови. В цьому випадку знижується ймовірність, що документ в майбутньому буде оскаржений у суді.
Нюанси при даруванні об’єкта неповнолітньому
Нерідко потрібно передати житло на безкоштовній основі неповнолітньому. У цьому випадку бажано додати в контракт додаткові умови, які підтверджують, що саме дитині перейде нерухомість.
Зазвичай додається умова, що повноправним власником обдаровуваний стане після досягнення повноліття. Якщо укладається договір на кількох дітей, то при формуванні документа повинні бути присутні всі зацікавлені особи та представники дітей.
До того моменту, коли нерухомість офіційно перейде у власність дитини, він може відмовитися від такого подарунка, але цю операцію доведеться правильно реєструвати.
Підписувати договір від імені дитини має тільки його офіційний представник.
Чи можна оскаржити договір?
Існує кілька підстав для визнання договору дарування недійсним. Для цього потрібно звертатися в суд. Найбільш часто документ втрачає юридичну силу при умовах:
- Дарувальник при укладанні угоди був неосудним через хворобу або у стані сп’яніння, яке може бути алкогольним або наркотичним.
- Власник об’єкта був введений в оману щодо змісту дарчої.
- Є серйозні порушення законодавства в умовах контракту.
- Порушуються при вчиненні правочину права третіх осіб, які є співвласниками нерухомості.
Процедура оскарження може здійснюватися виключно протягом трьох років з моменту підписання документа.
Висновок
Договір дарування може складатися при передачі квартири на безоплатній основі родичу або третім особам. Важливо розібратися, як правильно складається цей документ, а також які умови в нього обов’язково включаються.
Дарувальник повинен розбиратися в правилах передачі не тільки цілої квартири, але і будь-якої частини даної нерухомості. При порушенні законодавства або прав третіх осіб є можливість оскаржити документ протягом трьох років після його підписання.
