Договір найму квартири в законодавстві виділено в окрему главу. Дійсно є відмінності між наймом і орендою, до того ж порушуються основні права людини, і обмежитися суто економічними аспектами в одній главі важко. Все це і розглянемо.
Загальна інформація
Здача житла є додатковим джерелом доходів для громадян, які мають кілька місць для проживання. Договір найму квартири – засіб оформити відносини між сторонами і захистити власні інтереси. Власники нерухомості неохоче йдуть на це з двох причин:
- ризик опинитися на увазі у податкової служби;
- несумлінні власники, не підписуючи документа, мають можливість виселити мешканця в будь-який час, порушуючи всі норми закону і, по суті, нічим не ризикуючи.
Значення договору найму квартири полягає у викладі на папері всіх наявних домовленостей між сторонами. Практика показує, що не можна нічого залишати винятково в рамках усних домовленостей. Всі вони потім легко відкидаються. Папір дає певну захист при грамотному використанні своїх прав. Нормативне регулювання забезпечується в основному положеннями ЦК.
Суть угоди
Договір найму квартири являє собою операцію з передачі нерухомості у користування за обумовлену суму на певний відрізок часу. Обидві сторони при цьому мають і права і обов’язки. Чим відрізняється операція з житлом від угоди з нежитловими приміщеннями? Порівнюючи формулювання тексту, зазначимо, що в найом обумовлена мета – проживання людей. Використання або володіння в інших цілях не допускається. Наприклад, формально не можна укладати подібні угоди для організації офісу.
Цим і відрізняється договір найму квартири між фізичними особами. Юридична особа має право взяти у найм житло, оформивши його в якості оренди або у формі іншої угоди. Але тут мета одна – виключно проживання людей. Не можна не враховувати положення закону про житлових приміщеннях в їх суто вузькому використанні.
Так чи істотна різниця
Договір найму квартири пропонує більш захищену позицію в суперечці з власником квартири. Якщо підписати документ про оренду, вона стане значно слабкіше. Неправильне формулювання в майбутньому позбавить інструментів захисту людиною своїх прав.
Використовувати зразок
На даний момент у відкритому доступі знаходиться чимало зразків договору найму квартири. Брати перший-ліпший небажано. Його краще для початку вивчити, а потім переробити під власні потреби. В чому полягає різниця?
У ступені деталізації умов, в наявності пунктів, які цікаві не кожному власнику або наймодавцеві. Спостерігається різниця в балансі між правами і обов’язками сторін. Нерідкі угоди, в яких виявляється значний перекіс на користь власника житла.
Не обов’язково повністю з нуля створювати новий документ. Реальний варіант переробки одного або кількох прикладів.
Використовувати договори, що підписуються владою з громадянами при передачі житла в рамках соціального найму і інших подібних програм? Вони адаптовані під Житловий кодекс і цілий перелік нормативних актів. І в них можуть просто не зачіпатися нюанси, що цікавлять сторони, або вони вирішуються там не так, як їм хочеться.
Обов’язкові умови
Договір найму житлової квартири повинен містити істотні умови. Їх неточне формулювання або відсутність призведе до визнання угоди неукладеною, тобто не призвела до виникнення прав і обов’язків у осіб, що підписали папір.
В даному випадку маються на увазі:
- предмет угоди;
- ціна угоди.
Сформулювати угоду лише з двох пунктів формально не заборонено, але його виконання стане скрутним. Та й розгляд у суді буде не менш важким.
На які пункти звернути увагу
Пропонується наступна структура:
- вступ, або преамбула;
- відомості про учасників;
- опис житлового приміщення;
- ціна, що встановлена за зняття житла;
- права і обов’язки;
- відповідальність учасників;
- тривалість угоди;
- умови припинення;
- інші умови, які учасники угоди захочуть включити в текст документа;
- реквізити сторін та їх підписи.
Оформлення преамбули
На самому початку документа вказується дата і місце підписання угоди, а також його назву. Саме вона визначить, до яких норм буде звертатися суд у разі розгляду.
Відомості про учасників угоди
В розділ переписуються дані з паспортів громадян: ким і коли виданий, серія, номер документа, дата і місце народження. Іноді відзначають ще й місце реєстрації проживання.
Предмет угоди
Житло, передане у найм, має бути описано досить точно. В документ вписується кадастровий номер, адреса знаходження, площа приміщення, кількість кімнат. Якщо передається не вся квартира, а її частина, приміщення зазначаються літерами.
У законі немає детального вказівки на те, яким чином описувати житло. Власник передає житло у придатному для проживання стані з точки зору санітарних норм. Разом з квартирою дають право користуватися речами, що знаходяться в ній.
Вартість житла та порядок розрахунків
Договір найму квартири фізичними особами включає в себе визначення його ціни. Якою вона буде, вирішують виключно боку. У розрахунок береться зазвичай середня ринкова вартість в регіоні. Стандартний порядок передбачає помісячну оплату. Закон обмежує право власника житла змінювати ціну виключне на свій розсуд. Якщо ж подібне правило прописати, суд може визнати його недійсним.
Не заборонено включати умову про періодичне зростання ціни у зв’язку з інфляцією та іншими факторами і про передоплату. Гроші передаються або готівкою або шляхом перерахування їх на картковий рахунок. Якщо ж з якихось причин строки внесення плати не визначено, вони згідно з РК перераховуються на рахунок не пізніше 10 числа наступного місяця.
Права та обов’язки
У договорі найму квартири між фізичними особами це найважливіші пункти. На деяких ресурсах радиться не приділяти їм багато уваги, оскільки всі основні умови і без того врегульовані Цивільним і Житловим кодексами. Ряд положень ЦК сформульовано так, щоб учасники угоди вибрали один із запропонованих варіантів або використовували свій відсутній у законі.
Тому треба сформулювати умови так, щоб потім не виникало суперечок, як вирішити ту чи іншу ситуацію. Приклад того тимчасові мешканці та особи, які мають право проживати з наймачем. Або хто несе відповідальність за оплату комунальних послуг, за поточний та капітальний ремонт приміщення. ЦК пропонує не застосовувати ряд правил, зокрема, стосуються тимчасових мешканців, порядку розірвання угоди, якщо тривалість угоди не перевищує 12 місяців.
Положення про відповідальність
Вони досить розмиті, і посилання на законодавчі положення нічого конкретного не дасть. Краще встановити власні правила щодо застосування санкцій за порушення умов.
Тривалість найму
Закон обмежує тривалість договору 5 роками. Сторони вправі встановити конкретний термін дії угоди без його автоматичного продовження. Наприклад, наймодавець, ні наймач у встановлений час не відмовилися від угоди за місяць до його закінчення. Значить, воно продовжує свою дію той же відрізок часу.
Передбачається інший спосіб продовжити договір найму квартири між фізичними особами. Наприклад, за місяць до закінчення повідомити про своє бажання. Зазвичай це стосується осіб, які займають житло.
Якщо в документі нічого не говориться про строк, він вважається чинним протягом 5 років. Не можна при цьому не враховувати і положення про обов’язкову реєстрацію договору найму, укладеного на термін більше 12 місяців.
Умови припинення
Частково варіанти припинення угоди описані вище. Сюди ж треба віднести порушення умов. Наприклад, затримка оплати понад певного терміну, псування майна і інші пункти.
Інші умови
Пункти, які сторони вважають за необхідне обумовити, наприклад заборона вселяти в квартиру тварин. Іноді замість проживання пропонується здійснити за свій рахунок ремонт квартири.
Передача житла
Оформляється актом прийому-передачі. У ньому зазначаються наявні недоліки будинку або квартири або їх відсутність. Зустрічаються образи договору найму квартири між фізичними особами, які містять пункт-твердження про що відбулася передачі житлового приміщення. У цьому випадку складати окремий акт не треба.
Після припинення угоди можна скласти новий акт передачі. Для колишнього мешканця він служить захистом від можливих претензій з боку власника в майбутньому.
