Оформлення ДДУ в даний час пропонують багато будівельні підприємства. Покупець житла в новобудові повинен чітко розуміти, у чому суть такого співробітництва, щоб не виявитися, як розповідається у відомій казці, біля розбитого корита. Найчастіше пропозиції з таким юридичним оформленням коштують значно доступніше, ніж покупка готового житла, але і ризиків, як кажуть фахівці, більше. Спробуємо розібратися в цьому детальніше.
Навіщо це потрібно?
Причин укладання домовленостей з покупцями саме за такою формою чимало. Будівельники можуть раніше почати старт продажів – не потрібно отримувати спеціальну документацію, що підтверджує можливість зведення будівлі. Як кажуть агенти з нерухомості, іноді в оформленні ДДУ зацікавлені такі забудовники, діяльність яких не дуже прозора. Співпраця з вказаним типом договору допомагає залишити тіньові сторони без уваги. Звичайно, для самого підприємства це вигідно, а от для покупця – ні. Укладаючи домовленість такого плану, потрібно уважно проаналізувати, наскільки великі пов’язані з цим ризики.
Дві сторони однієї медалі
Розглядаючи, що таке ДДУ, необхідно відрізняти:
- попередній ДДУ;
- ДДУ (договір пайової участі).
Перший передбачає офіційну декларацію зобов’язань сторін в майбутньому укласти ДДУ. Умови, на яких буде полягати така домовленість, вказані в ПДДУ. Тобто фактично папір декларує намір в майбутньому підписати основний договір. ДДУ, в свою чергу, представляє офіційний реєстрований федеральним реєстром договір, який вказує всі умови взаємодії забудовника і покупця. Права, взяті на себе зобов’язання – все записується в ДДУ. Коректним буде договір, укладений з урахуванням нормативів, декларованих 214 ФЗ.
Попередній: а навіщо?
В основному забудовники, які пропонують клієнтам укласти попередню домовленість, відразу оголошують, з якої причини організований такий підхід до юридичної сторони питання. Найчастіше причина у відсутності дозволу на будівництво – а його оформлення є одним з базових вимог до ДДУ. Не завжди в затягуванні строків винне підприємство, можливо, причина в місцевій адміністрації, в якій можуть бути свої мотиви.
Розбираючи, що таке ДДУ, ПДДУ, як великі ризики, необхідно в першу чергу проаналізувати репутацію підприємства, з якими можна співпрацювати. Якщо дозволу немає, можливо, причина зовсім не в затягуванні строків винуватцями, а в численних проблемах, які фірма приховує від громадськості. Відомо багато випадків, коли причина була у відсутності прав на землю, нехтуванні експертизами, технічними умовами. Якщо підприємство не виправить ці недоліки, дозволу не буде видано взагалі, і тоді пайовики опиняться в дуже неприємній ситуації.
Деякі особливості
Деякі підприємства практикують так звані технічні попередні ДДУ. Що таке полягає в цій ситуації? Забудовник, як правило, володіє всією необхідною документацією, але з особистих причин зацікавлений в отриманні грошей покупців, не реєструючи домовленість встановленим порядком. Припустити, що компанія пропонує ПДДУ такого плану, можна, якщо вказані невеликі терміни для підписання основний домовленості – в межах трьох місяців. Експерти з нерухомості запевняють, що побоюватися в такій ситуації нічого, ризиків немає.
Як видно з ринкової статистики, попередні ДДУ – документи, які оформляють і великі підприємства, і зовсім невеликі забудовники. Перші точно впевнені, що можуть вчасно зробити належну документацію, а значить, варто почати продажу як можна раніше. У невеликих забудовників спочатку недостатньо грошей, тому ранній старт продажів дозволяє з більшою впевненістю говорити про успішне закінчення проекту.
ДДУ: суть домовленості
Це такий документ, в якому зазначено, хто будує житло, хто виступає її майбутнім власником. Клієнт і будівельник укладають угоду, за якою перший оплачує витрати на зведення житла, другий бере на себе всі роботи і за підсумками передає замовникові готову місце проживання. Федеральне законодавство з 2004 року містить базовий нормативний акт (вже згаданий під номером 214), чітко і детально регламентує усі особливості такої взаємодії.
Обов’язковою умовою є письмовий висновок угоди. Клієнт і забудовник підписують його, підприємство запевняє своїми печатками, після чого направляє на реєстрацію в федеральний реєстр таких домовленостей. Тим самим клієнт отримує на державному рівні захист від повторного продажу тієї ж житлоплощі іншій особі. Перед укладанням домовленості від імені компанії на адресу потенційного клієнта надається зразок ДДУ. Якщо підприємство не готове надати заінтересованій особі такий документ, співпрацювати з нею категорично не рекомендовано. Щоб упевнитися в правильності, можна віднести зразок на експертизу до юристів.
Приклад, як може виглядати ДДУ:
Як це працює?
Фактично, що таке ДДУ? Це перетворення приватних осіб в співінвесторів для зведення деякого будинку. Тим самим зацікавлений людина купує квартиру, а будівельник отримує необхідні йому кошти на завершення будівництва проекту. У пайовика є точно такі ж права, як і у всіх інших, хто підписався на умови по цьому ж будинку. Всі інвестори направляють свої кошти на адресу будівельного підприємства, фінансуючи тим самим роботи по створенню житла.
Важливі тонкощі
Щоб не сумніватися в коректності домовленості, потрібно знати, як перевірити ДДУ. Перед укладанням підприємство передає замовнику проект для детального дослідження. Його можна віднести в юридичну компанію для професійного аналізу і перевірки. Фахівці, ґрунтуючись на своєму досвіді, знаннях, освіті, проаналізують всі формулювання, звернуть увагу клієнта на складні та спірні деталі. Можливо, за підсумками вони скажуть, що договір типовий і ніяких тонкощів в ньому зовсім немає.
Можна, звичайно, перевіряти документ і своїми силами, але таке рекомендовано тільки особам з юридичною освітою. В іншому випадку висока ймовірність пропустити яку-небудь важливу формулювання, яка в майбутньому розчарує у співпраці з ДДУ. Власність клієнт, звичайно, отримає (напевно, адже ніхто не може бути впевнений у тому, що новобудову завершать), але враження можуть бути зіпсовані, якщо на етапі укладення договору прогледіти яке-небудь важлива умова.
Особливості офіційних паперів
Якщо хочеться ознайомитися з документацією, яку забудовник пропонує до висновку, заздалегідь, можна зайти на офіційний сайт компанії. Надійні фірми публікують зразок домовленості, куди згодом просто вписують реквізити кожної із сторін і конкретні суми. Не потрібно навіть йти в офіс: це зручно, дозволяє зекономити час.
До речі кажучи, якщо планується брати іпотеку для ДДУ, то такий зразок краще роздрукувати і разом з ним сходити в банк. Менеджери проаналізують папір, можливо, візьмуть деякий час на розгляд ситуації, після чого офіційно вирішать, наскільки пропозиція надійно. Якщо такі великі банки, як, наприклад, Ощадбанк, визнають програму безпечної, можна сміливо брати в ній участь.
Що міститься в паперах?
У будь-якому договорі обов’язково прописуються всі особливості конкретного житла. Це адреса із зазначенням розташування на поверсі, поверховому плані. До речі кажучи, не варто дуже сподіватися, що номер квартири в кінцевому рахунку буде саме такою, якою зазначений в паперах – це залежить від роботи експертів в момент прийняття будівлі. Тому проектна нумерація умовна, використовується самим забудовником.
Крім того, в договорі вказують площу житла, кількість кімнат, особливості планування. Якщо передбачається балкон, лоджія, цей факт також прописують. Коректне оформлення стане в нагоді в майбутньому покупцеві на етапі реєстрації права власності. ДДУ доведеться надати відповідальні за процедуру госинстанции, де проводиться звірка реального житла та зазначеного в паперах.
Що з датами?
Мабуть, саме ця тема традиційно хвилює покупця найбільше: коли нарешті житло буде готове, а ключі – передані йому в руки. У домовленістю вказується чітка дата, і забудовник зобов’язується передати ключі не пізніше цього числа. У деяких випадках компанія згадує більш розмиті терміни – наприклад, в межах півріччя з моменту передачі будівлі в експлуатацію.
При укладанні ДДУ важливо уважно знайомитися з цим пунктом, щоб в майбутньому не розчаруватися. Необхідно розуміти, що передача квартири і здача будівлі в експлуатацію – це два різних поняття. Чомусь багато їх плутають.
Зобов’язання: я плачу, ти будуєш
В ДДУ чітко прописується ціна договору. Тут будуть присутні вказівки на строки, протягом яких покупець зобов’язаний розплатитися, а також порядок перерахування сум на адресу підприємства. Обов’язково вказують, за якою ціною за квадратний метр пропозицію було реалізовано. В момент передачі в експлуатацію всю побудовану житлову площу обмеряют відповідальні за це спеціаліст. Якщо квартира виявиться менше запланованого, підприємство повинно буде повернути гроші. Якщо метраж буде більше, покупцеві доведеться доплатити. Для обчислення цих сум і стане в нагоді інформація про ціну за квадратний метр.
В ДДУ також прописуються гарантійні зобов’язання. У нормі термін гарантії – п’ятиріччя на квартиру в цілому, до трьох років тривають гарантійні зобов’язання на труби, опалювальні і вентиляційні системи.
Додаткова інформація
У нормі В ДДУ прописують кадастрову нумерацію відведеного під будинок земельної ділянки, програму страхування проекту, точні ідентифікаційні дані підприємства і приватної особи, яка придбає житло. Повинен бути зазначений будівельний адресу будівлі.
Нерідко покупці стикаються з тим, що реквізити бентежать, а умови не до кінця зрозумілі. У такому разі вписуватися в договір в терміновому порядку не потрібно. Спершу слід запитати пояснення у самого забудовника, потім проконсультуватися у юриста. Це допоможе знизити можливі ризики. Лише якщо вдалося з’ясувати всі спірні моменти, прийти до взаємовигідного розв’язання, можна ставити свій підпис на договорі і переводити встановлені суми.
Як укласти ДДУ
Ніякої особливої складності в момент підписання домовленості немає. Необхідно звернути увагу, хто з представників компанії-забудовника ставить підпис на документі. У нормі це має бути генеральний директор. Права на укладення такої домовленості обумовлені Статутом підприємства. У деяких випадках підпис може поставити інший працівник компанії. Це можливо лише при попередньому оформленні довіреності. Факт підпису на довіреності обов’язково відбивається в документації, в іншому випадку вона не буде мати сили.
Перш ніж ставити свій підпис, потрібно ще раз уважно перевірити умови папери на наявність непередбачуваних змін, а також прочитати довіреність особи, яка підписує документ від імені компанії. Якщо зазначено, що цей чоловік може укладати ДДУ, тоді сумнівів немає. Якщо такої інформації немає, необхідно вимагати роз’яснення і, можливо, відмовитися від поспішного рішення щодо підписання паперів. Завдання відповідального покупця – прочитати оригінал довіреності та отримати копію цього документу для себе, в майбутньому зберігати її разом з іншими паперами на придбану квартиру в новобудові.
